在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商逾期辦證是較為常見(jiàn)的問(wèn)題。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、按期支付房款之后入住數(shù)月，甚者入住幾年也無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，拿不到房產(chǎn)證讓購(gòu)房者憂心忡忡，沒(méi)有“安全感”。京云專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師和您談?wù)勯_(kāi)發(fā)商逾期辦證的相關(guān)法律問(wèn)題。
根據(jù)《商品房合同解釋》第18條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊規(guī)定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們可以明確得出，我國(guó)現(xiàn)行法律追究開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約責(zé)任的事實(shí)基礎(chǔ)在于“由于出賣(mài)人的原因”，那么究竟哪些情況屬于“由于出賣(mài)人的原因”呢？為此我們總結(jié)了有以下幾種情形：

1、土地適用手續(xù)不合法。如農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，是不允許直接進(jìn)入市場(chǎng)流通的，如果按商品房出售，購(gòu)房者無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付全部土地出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒(méi)有按約履行全部義務(wù)前，土地部門(mén)一般會(huì)限制土地使用權(quán)的變更手續(xù)；
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違章建房或不能提供規(guī)定的資料。根據(jù)《房屋登記辦法》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；……”未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記，或者房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后無(wú)法通過(guò)環(huán)保驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收，是不允許辦理商品房所有權(quán)登記的。
4、其他原因。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒(méi)有抵押權(quán)注銷(xiāo)等情況下，也會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

    如果購(gòu)房者不幸遭遇上述的幾種情況，從法律角度來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)權(quán)利呢？根據(jù)《商品房合同解釋》19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條明文規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
根據(jù)以上法律規(guī)定可知，當(dāng)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)助購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房者有權(quán)利請(qǐng)求解除合同和賠償相應(yīng)的損失。因此當(dāng)購(gòu)房者遇到此類(lèi)問(wèn)題，建議拿起法律武器，主張自身合法權(quán)益。