中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：浙江的劉女士因雙方感情不和打算離婚，本來已經(jīng)約定好了把房子過戶到孩子名下，大家好聚好散，沒想到一轉(zhuǎn)頭對方就把房子賣給了別人，那么這種擅自賣房的行為到底有沒有法律效力？擅自轉(zhuǎn)賣的一方又應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任呢？離婚房產(chǎn)維權(quán)

一、夫妻一方賣房是否有效？
   根據(jù)婚姻法司法解釋三的規(guī)定，夫妻一方擅自賣房有效的條件有三個。

1. 該房屋屬于夫妻共同共有。

   首先，該房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，比如房產(chǎn)證上有夫妻二人的名字，或者雖然是夫妻一方的名字，但是屬于在婚姻存續(xù)期間購買。
   其次，京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為，該房屋屬于共同共有，而不是按份共有，如果是按份共有，則按照民法通則關(guān)于按份共有的法律規(guī)定進(jìn)行處理。

2. 第三人屬于善意購買。

    如果第三人與配偶一方惡意串通損害另一方的利益，受損害一方可以主張?jiān)撡I賣合同屬于合同法規(guī)定的法定無效情形。

3. 第三人支付合理對價(jià)并且辦理的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

    以上三個條件缺一不可，除此之外夫妻一方擅自賣房都是無效的。

二、對方擅自賣房能否主張賠償？

    夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失的，可以要求賠償損失。
    但是需要注意的是，夫妻一方主張賠償損失，只能以提起離婚訴訟為前提，也就是說，我國法律不支持在婚姻存續(xù)期間對該損失的請求。
    京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，這主要是因?yàn)槲覈橐龇▽⒎蚱挢?cái)產(chǎn)共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財(cái)產(chǎn)未分割之前，所有財(cái)產(chǎn)屬于雙方共同共有，如果婚內(nèi)進(jìn)行賠償意味著該賠償左手倒右手，對夫妻一方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性失去意義。

三、京云律師對本案的分析

1、本案中，擅自轉(zhuǎn)賣房屋的一方承擔(dān)什么責(zé)任？
    根據(jù)婚姻法的規(guī)定，離婚時一方轉(zhuǎn)移、變賣夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，對擅自轉(zhuǎn)賣的一方可以少分或不分。

2、怎樣核算因單方轉(zhuǎn)賣造成的損失？
    擅自轉(zhuǎn)賣房屋作為一種侵權(quán)行為，在衡量損失時，應(yīng)當(dāng)考慮到實(shí)施該侵權(quán)行為時行為人可能預(yù)估的損害后果。因此，一般來說實(shí)踐中對于房產(chǎn)損失有兩項(xiàng)核算方式。
（1）一種是按照擅自轉(zhuǎn)賣人在實(shí)施該行為時的市場價(jià)格為依據(jù)來計(jì)算另一方的損失有多少，從未來可能的升值數(shù)額為依據(jù)。
（2）第二種是按照房屋實(shí)際賣出時的價(jià)格乘以懲罰性的比例，從侵權(quán)人實(shí)際獲利數(shù)額出發(fā)進(jìn)行核算。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)