中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：酒店式公寓投資養(yǎng)老被坑？進(jìn)入售后包租這個(gè)華麗陷阱以后，業(yè)主怎樣維護(hù)利益？

第一部分、酒店式公寓投資養(yǎng)老，一個(gè)華麗的陷阱。
1、2012年北京的吳某看到“公寓投資養(yǎng)老”的廣告，她從售樓處工作人員那里得知，買一套升值空間非常大的酒店式公寓，只需要支付市場價(jià)50%的價(jià)款，其余的房款由“售后包租”的形式提供，也就是開發(fā)商將你買到的房子租出去，用租金來支付余下的月供。等于你只需要支付一半的錢，你就擁有整個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)。等這個(gè)房子出租10年以后，房屋就完全歸業(yè)主所有。這種投資養(yǎng)老方式太劃算了！

2、經(jīng)過銷售人員的忽悠，吳某東拼西湊，湊足了首付款。并且與開發(fā)商指定的銷售公司簽訂《委托管理經(jīng)營協(xié)議》。從2012年末開始，這家公司向吳某支付租金，就這樣持續(xù)了三年。2015年底，該銷售公司以各種理由拖欠租金。又過了四個(gè)月，該公司完全停止支付租金。但是銀行還在催促吳某還房貸。不僅吳某，還有很多業(yè)主有同樣的遭遇，大家去找銷售公司討說法。不久之后，銷售公司倒閉了。京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到業(yè)主們又去找開發(fā)商，然而開發(fā)商說業(yè)主與銷售公司簽的合同，與開發(fā)商沒關(guān)系。并且“售后包租”合同不是“商品房買賣合同”，開發(fā)商不承擔(dān)法律責(zé)任。幾十名業(yè)主找到京云房產(chǎn)律師團(tuán)，尋求法律幫助。

第二部分、售后包租靠譜嗎？
1、售后包租是什么？
售后包租就是業(yè)主支付部分房款購房，將房屋租出去，以租金形式支付余下的房款。但是業(yè)主所購房屋，要由開發(fā)商承租，或者開發(fā)商委托其他合作公司出租，并支付固定回報(bào)的銷售方式。其實(shí)，我國法律是明確禁止“售后包租”的。

2、法律對(duì)“售后包租”如何規(guī)定的？
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定，用售后包租或者變相售后包租形式出售房屋，是法律明令禁止的。以售后包租形式出售尚未建成的商品房是違法的，所簽訂的租房合同無效。

3、“售后包租”為何屢禁不止？
（1）開發(fā)商采用“售后包租”的形式銷售房屋，可以使商品房在短時(shí)間內(nèi)脫銷，并能快速回籠資金。
（2）雖然違規(guī)的開發(fā)商會(huì)被處罰，但是《商品房銷售管理辦法》只是住建領(lǐng)域的部門規(guī)章，而《合同法》是國家的法律，《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定并不能作用于《合同法》。也不能作為商品房買賣合同無效的法律依據(jù)。這對(duì)于開發(fā)商來說，風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。

4、“售后包租”對(duì)業(yè)主的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
（1）雖然表面看，業(yè)主只需要支付部分房款，就能得到整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。但是很難獲得預(yù)期的收益。因?yàn)槿绻_發(fā)商的樓盤銷售的不好，或者出現(xiàn)其他經(jīng)濟(jì)糾紛，業(yè)主很難得到持續(xù)的利益回報(bào)。
（2）京云房產(chǎn)團(tuán)認(rèn)為，“售后返租”的維權(quán)是有一定難度的，如果銷售公司經(jīng)營不善，業(yè)主有可能拿不到租金。如果業(yè)主在十年以后才有房屋使用權(quán)，是很難發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的。

5、開發(fā)商的廣告宣傳有法律效力嗎？
許多業(yè)主想知道，開發(fā)商的廣告宣傳沒有寫到合同里，有法律效力嗎？開發(fā)商是否應(yīng)該為其廣告宣傳的后果承擔(dān)法律責(zé)任呢？京云了解到《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的廣告宣傳屬于要約邀請(qǐng)。但是以下內(nèi)容屬于要約：對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋和相關(guān)設(shè)施的說明和承諾、對(duì)商品房價(jià)格與合同訂立有重大影響的內(nèi)容。即使以上兩條內(nèi)容并沒有寫入合同，也視為合同內(nèi)容。

6、業(yè)主們遇到“售后包租”如何維護(hù)自身利益呢？
（1）要求銷售公司繼續(xù)履行合同，給付房屋租金。如果銷售公司破產(chǎn)，無力支付租金。業(yè)主努力的參與到清算中，爭取彌補(bǔ)自己的租金損失。
（2）業(yè)主主張與銷售公司解除合同，收回商品房。
（3）業(yè)主也可以向住建主管部門舉報(bào)開發(fā)商的違法行為。并爭取自己的補(bǔ)償。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)