辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業(yè)主的維權方案

京云律師事務所

2019-11-08 11:56:54

【摘要】關鍵詞：虛假宣傳維權,業(yè)主維權,規(guī)劃變更維權文章導讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經濟半小時》欄目的專題報道披露了廣東省佛山市萬科置業(yè)有限公司負責的佛山萬科金域中央

關鍵詞：虛假宣傳維權,業(yè)主維權,規(guī)劃變更維權
文章導讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經濟半小時》欄目的專題報道披露了廣東省佛山市萬科置業(yè)有限公司負責的佛山萬科金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳”。據了解，從2016年至今，這起事件共涉及金域中央項目業(yè)主5800多名。

一、問題總結
通過報道可以得知，該樓盤存在以下三大問題。
（一）實際為辦公用房的房屋，宣傳時稱其為用于居住的公寓。
業(yè)主們在購買時，銷售人員稱這是用于居住的公寓，其廣告宣傳也大力宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費也按照住宅標準。但是后來業(yè)主們通過咨詢才得知，該樓盤登記的是辦公用房，行政部門稱不能用作居住用途。

（二）合同約定條款前后矛盾，誤導業(yè)主。
為了掩飾樓盤的真正性質，在開發(fā)商提供的商品房買賣合同中，第三條雖然寫了該商品房的用途是辦公用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公用房。業(yè)主們不了解這中間的區(qū)別，又在銷售人員的催促下，草草簽下合同，付了房款。

（三）竣工驗收時的房屋結構與實際交付時結構不同，變更規(guī)劃。
該樓盤在竣工驗收時，還是辦公用房的房屋結構，但是竣工后，通過“改造”，外面加筑陽臺，室內加建架構，搖身一變變成了居住房屋的外貌。

二、京云房產律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區(qū)別？
（1）用地規(guī)劃不同。
辦公用房建于商業(yè)用地上，而公寓的用地性質一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地，按土地性質不同分為商業(yè)公寓和住宅公寓。一般市場上所稱的公寓都是指商業(yè)公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓一般屬于商業(yè)地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年。
（3）不動產登記類型不同。
“公寓”并非規(guī)范用語，因此登記或者備案時按照是否屬于住宅類進行。如果屬于商業(yè)公寓，建筑不能分割產權，土地用途同其所屬的用地性質，房管部門不按住宅建筑辦理和分割產權。如果是住宅類公寓，國土和房管部門在進行產權登記時亦按住宅進行辦理。
2.虛假宣傳應承擔什么責任？
如前所示，萬科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳屬于什么性質，其中關于房屋居住的承諾能否構成合同的一部分呢？
根據《中華人民共和國合同法》第十五條第一款的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。京云房產律師團發(fā)現，但是有例外情形，一是看所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、日期、外觀，確定的小區(qū)規(guī)劃、配套設施等。二是看對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件。
開發(fā)商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接決定了購房者愿意購買該房屋用于居住，可以說，開發(fā)商的宣傳是購房者與開發(fā)商訂立房屋買賣合同的根本條件。因此該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
3.開發(fā)商應承擔什么責任？
（1）根據合同約定承擔違約責任。
首先，開發(fā)商虛假宣傳，如果構成商品房買賣合同的內容，業(yè)主可以以開發(fā)商虛假宣傳，對買賣合同的訂立產生重要的影響，要求開發(fā)商承擔違約責任。
可以主張依法解除該商品房買賣合同，并賠付相應損失。
（2）違反行政管理規(guī)定承擔行政責任。
開發(fā)商虛假宣傳，違反房地產廣告發(fā)布的相關規(guī)定，應該受到行政處罰。同時根據相關法律規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目應當按照規(guī)劃和國土部門許可的用途建設、登記，建設開發(fā)單位和房屋所有人、使用人未經許可不得擅自改變。對擅自改變用途的，由綜合執(zhí)法、國土部門按照法律的規(guī)定予以處罰。
三、維權方案
1.收集虛假宣傳的證據材料。根據“誰主張誰舉證”的民事訴訟規(guī)則，業(yè)主在商品房屋訴訟中，對虛假宣傳的事實負有舉證責任，因此建議業(yè)主收集整理商品房宣傳資料等證據材料。
2.調查房地產開發(fā)公司竣工驗收備案、“五證兩書一表”等許可文件，收集整理開發(fā)商違法違規(guī)的事實證據。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律角度查看合同約定的具體內容，確定違約責任和違約金額。
4.啟動訴訟程序，同時要求行政部門對違法違規(guī)行為進行查處。

原文作者：京云房產律師團
本文編輯：京云房產律師團王璐
如果您有什么法律問題，私信留言，可享有一對一解答。

上一篇：如果你想買房，了解開發(fā)商的“五證”有多重要嗎？看到這6個后果，你就明白了！

下一篇：返回列表

精品久久香蕉国产线看观看亚洲-精品久久网站-精品久久网-精品久久天干天天天按摩-精品久久人人做人人爽综合-精品久久免费视频

辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業(yè)主的維權方案

王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

精品久久香蕉国产线看观看亚洲-精品久久网站-精品久久网-精品久久天干天天天按摩-精品久久人人做人人爽综合-精品久久免费视频

辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業(yè)主的維權方案

王興華 創(chuàng)始人、主任

景海競 律師

樂祥立 房產部主管律師

王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師