由“學區房”糾紛引發損失到底能賠償多少？

京云律師事務所

2019-11-20 16:27:22

【摘要】關鍵詞：業主維權，虛假宣傳維權，規劃變更維權，買賣合同糾紛維權一、背景導讀每到開學季，家長們都在糾結孩子上學的問題，談論激烈： "你們家能進“十四大高中”的嫡系初

關鍵詞：業主維權，虛假宣傳維權，規劃變更維權，買賣合同糾紛維權
一、背景導讀
每到開學季，家長們都在糾結孩子上學的問題，談論激烈：
"你們家能進“十四大高中”的嫡系初中啊！"
"隔壁老王家的兒子能進第一梯隊的公辦小學呢！"
"好想讓孩子能進示范幼兒園啊！"
眼下，很多購房者不管是投資還是自住，必然考慮一個因素，即“學區房”，而開發商也知道購房者的需求，很多樓盤都在用學區房的宣傳理念招攬顧客。
實際上，很多人遇到的情況是，他們購買了所謂的“學區房”，但是沒有享受到相應的教育資源。這樣的糾紛怎么解決呢？

二、案例介紹
上海市青浦區的徐女士目前就在為“學區房”傷腦筋，眼看著孩子都到了上學的年紀了，但是買了房后，開發商一直沒有辦下來小產證，而且當初劃片入學的承諾根本沒有兌現，，因為那所實驗小學根本就不在規劃范圍內。徐女士說：“原先花費高昂的購房款購買了這里的房子，就是為了孩子上學，不然誰會花這么高的價錢買啊！當時開發商給的宣傳手冊我還保留著呢，上面明明寫著小學的名字，現在孩子都到了上學的年紀了，小學還沒有動工建設，這損失我該怎么辦？開發商不是明擺著欺騙人嗎？”
三、辦案經過
1、業主維權網了解到，徐女士在多次跟開發商協商無果的情況下，只能訴諸法律，尋求京云房產律師的幫助。我們團隊在接到案件后，仔細閱讀了徐女士與開發商簽訂的買賣合同，里面關于交付和辦證的約定比較明確：“該合同補充條款一第18條約定，由于開發商的原因致使徐女士名下的房屋產權證書在該房屋交付后的6個月內未能辦出，自第6個月期滿之日起，每逾期一天，開發商應承擔總房價款的萬分之三的違約金，直至小產證辦出之日為止。”于是，我們提出了相對應的訴求：

要求開發商向徐女士支付逾期辦理小產證違約金；
要求開發商向徐女士支付因未履行學區房承諾的補償款。

2、開發商這邊給出的回應說，徐女士訴請逾期辦證違約金已經超過訴訟時效。開發商先期確實存在延遲辦理大產證的情況，但在開發商整改過程中，小業主存在阻撓行為，該擴大損失不應由開發商承擔，因此就合同約定的每日萬分之三的標準過高，如果判決支付違約金，請求調整標準。徐女士訴請學區房補償款，同樣也已超過訴訟時效。況且學區房只是開發商售樓時的宣傳，徐女士需舉證其有適齡子女入學之事實，故不同意徐女士訴請。
四、法院判決

開發商在銷售宣傳資料中載明：中央生活圈，猶如您的私家配套，學校有XX小學、XX實驗中學。開發商的網站網頁上顯示了該小區的項目概述、區域交通、周邊配套、戶型介紹、圖片欣賞等，其中周邊配套中載明配套學校為XX小學、XX實驗中學，雖然購房者跟開發商簽訂的預售合同中未對該小區周邊教育設施進行約定，也未對配套學校的定義進行解釋。根據歷史形成、公眾認同，本案所指的兩學校的知名度，徐女士所購的房屋所屬小區不是約定所稱的“學區房”。該案中徐女士主張的開發商宣傳資料中所稱的兩學校，均不是城市居住區規劃規范中所指的由開發商開辦的配套學校，而是屬教育局開發、管理的學校，其生源由教育局統一安排，對徐女士所在小區是否劃入XX小學、XX實驗中學的學區，開發商沒有權利決定。開發商在銷售宣傳時將XX小學、XX實驗中學以配套學校進行宣傳，明顯不妥，之后開發商也未將相關情況予以詳細解釋，確有可能使徐女士對此產生誤解，從而與開發商因對配套學校的理解而發生爭議。
但現有證據不能證明開發商因配套學校的宣傳將房屋價格抬高，致使徐女士所購房屋價格遠高于同地域房屋，故約定的合同價格不存在顯失公平之處。根據徐女士的陳述，其是將配套學校作為其購房的重要因素，則徐女士在明知本案所涉的兩學校屬教育局統一劃分學區的情況下，也負有對配套學校及相應的學區等事宜進行必要的了解，以及對開發商宣傳內容進行核對的義務。考慮到徐女士基于一般理解而產生的對于子女可能對應入學的期待，雖非影響合同訂立時的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成這種期待無法實現與開發商未進一步詳細解釋不無關系，故根據原、開發商在預售合同簽訂過程中各自的態度、行為、預售合同的約定、開發商銷售宣傳內容、徐女士實際損失的產生、學區劃入的不固定性等情況，對于徐女士主張的損失本院予以酌情考慮，由開發商賠償徐女士3,000元。

五、業主維權網律師評析
1、作為購房者，要在銷售面前有一定的辨識能力。。
針對當下熱點的學區房，不少開發商在進行樓盤宣傳的時候，往往大肆宣傳，搞噱頭，但是根據《廣告法》的相關規定，廣告內不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。上述案例中，徐女士就是被這里的中介和銷售人員以及開發商的廣告誤導，以為自己購買的是學區房。對于這種利用廣告進行虛假宣傳樓盤的行為，我們一定要提高警惕，務必向相關的教育管理機關核實該地區的教育配套規劃。
2、可以向相關行政部門進行投訴
對于開發商這種虛假宣傳的行為，購房者可以向工商行政管理部門進行投訴，我國工商行政管理部門會在核實有關違法行為后，對利用虛假廣告欺騙消費者的房地產銷售商進行行政處罰。
3、可以依法提起民事訴訟
就像我們事例中的徐女士這樣，拿起法律的武器維護自己的權利。由于消費者購買學區房的根本原因在于享受教育資源的配置，購買了虛假宣傳的學區房無法滿足消費者的購買目的，銷售者未履行合同義務或者其履行合同義務不符合約定，就應當承擔繼續履行的責任或者采取補救措施或賠償損失。
4、中介費是否需要支付呢？
同樣的道理，如果中介公司在宣傳的時候，也是沒有履行如實告知的義務，向購房者作了虛假宣傳。由于其提供的居間服務有瑕疵，致使合同目的無法實現，購房者也有合理的理由不支付相應的中介費。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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