為了私房的動遷款，家人鬧翻天，該如何避免呢？

京云律師事務所

2019-09-24 11:22:19

【摘要】近年來，隨著城市化進程的快速推進，區域規劃、拆遷建設活動頻繁，這對于城市的發展以及提高老百姓的居住生活環境，本身是一件利好大事，然而現實生活里，卻是幾家歡喜幾家愁。一個房

近年來，隨著城市化進程的快速推進，區域規劃、拆遷建設活動頻繁，這對于城市的發展以及提高老百姓的居住生活環境，本身是一件利好大事，然而現實生活里，卻是幾家歡喜幾家愁。一個房子的動遷利益，大家都認為自己有合理合法的權利進行分割，為了動遷款誰拿得多拿得少，大動干戈，鬧成一團的家庭不在少數。今天中國業主維權網小云律師就跟大家聊聊關于拆遷款分割的問題，看看能否有效的避免家庭內部矛盾的發生，或者是在矛盾激化的時候，提供分割的思路和方法。

1、私房動遷，拆遷款歸誰？
根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條（居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務）征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人。也就是說，私房的權利基礎是所有權，征收利益歸產權人所有，產權人同時需要安置房屋的使用人，那么問題來了，什么人是法律意義上的房屋使用人呢？根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條，房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。我們在辦理此類案件時，往往涉及了繼承、共有、拆遷及補償款分割等問題，對權利主體的確認也較為復雜，涉及戶籍管理、農村宅基地管理等，各種法律關系和錯綜復雜的親屬關系交織在一起，增加了案件的審理難度。例如，涉及到繼承的析產案件需要追加所有繼承人，很多當事人的父母早已死亡，而父母生育的子女眾多，且子女外出務工或遠嫁他鄉，其戶口也早已遷移他處。在訴訟時當事人為了多得財產，故意不說這些事實，或干脆說已死了。由于年代久遠，派出所的戶籍登記資料中又無法反映出所有子女的情況，致使出現遺漏情況。

2、產權人和使用人之間怎么分配？
這個是困擾所有人的頭疼問題。但是，法律并沒有任何強制性的規定，只是在司法審判中，有一個審理的原則是，私房拆遷在具體分配征收補償利益時需考慮被征收房屋的性質和來源，住房、生活以及安置對象在征收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。
按照目前大部分上海法院的裁判規則，被征收房屋的居住部分的評估價格、簽約搬遷獎勵費、基地獎、無不予認定建筑面積獎、非居住部分價值補償款均應按認定的被征收人員的產權份額予以分配。在一般原則下，被征收房屋居住部分的價格補貼、套型面積補貼、搬家補助費、設備移裝費、裝飾裝修補償應由房屋實際居住人享有。如果產權人有多個，那么就由共有產權人來均分。居住困難戶的專項補貼給在他處無住房符合上海動遷政策的居住困難戶。與人身性質有關的重病、特困、大齡青年等補貼應當歸屬特定的人。

3、私房上有戶口，動遷利益如何分配？
現在上海的政策變化了，從數人頭已經轉到數磚頭為主，加上托底保障。如果私房中戶口居住困難戶達到標準，除了數磚頭獲得的利益外，可以獲得專項的居住困難戶保障補貼。如果不符合居住困難戶標準，則主要按照數磚頭獲得補償款。因此，私房上有戶口，并不代表一定能獲得動遷利益，要根據具體情況，看動遷時是否考慮了戶籍在冊人員因素。一般來說，目前在私房動遷中只有托底保障情況下，非產權人的戶籍人員才能拿到相應的補償。

4、托底保障下怎么分配？
房屋價值補償（俗稱“三塊磚”），應歸私房產權人所有，如產權人過世的，補償作為產權人的遺產在繼承人之間繼承，歸繼承人所有。有些情況下，為妥善安置戶籍人員，三塊磚中可能有一部分拿出來補貼給戶籍人員。為平衡各方利益，產權人利益稍有折損。這個在法官的自由裁量范圍內，根據房屋來源，戶籍人員的歷史情況綜合考量。獎勵補貼部分，這部分一般歸私房的實際使用人所有。在認定居住困難戶保障的情況下，獎勵補貼還包括居住困難戶保障補貼。

析產案件在實踐中往往跟繼承案件相關聯，涉及標的額較大，人數較多，矛盾也很多，再加上各個地區的動遷政策略有不同，其實并沒有一個統一的法律標準，以上給出的也只是在實踐中總結出來的意見，僅供大家參考使用，如果有不同的特殊情況，需要具體分析。中國業主維權網

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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