業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,虛假宣傳


實踐中我們接收過很多當(dāng)事人有關(guān)商品房虛假宣傳的咨詢，大部分人都認(rèn)為開發(fā)商的口頭承諾或者沙盤、宣傳單頁上展示的和實際交房的情況有不一樣的地方的就是虛假宣傳，認(rèn)為這樣就是欺騙了消費者。可是與實際不符的商品房廣告都是法律保護(hù)的虛假廣告嗎？答案是否定的。
 
舉個例子：黃先生在河北秦皇島買了某置業(yè)公司開發(fā)的一套商品房，當(dāng)時沙盤上顯示的是一共有十三層，但是實際交房的時候卻是十五層，整整多了兩層。沙盤中顯示小區(qū)的綠化覆蓋面積大約占到整個小區(qū)的三分之二，但是實際上小區(qū)的綠化做的很糟糕都不到四分之一。好在合同中有對小區(qū)的綠化面積有約定，其中一款約定了小區(qū)的綠化面積達(dá)到三分之二以上。
 
律師分析：針對上述案例，有一項即小區(qū)的綠化面積可以界定為虛假宣傳，另一項即沙盤中顯示的樓層無法界定為虛假宣傳。這是為什么呢？
 
首先需要明白商品房銷售廣告的性質(zhì)是什么。在司法實踐中，多數(shù)情況認(rèn)定為是要約邀請?zhí)厥馇闆r下可以認(rèn)定為是要約。這樣認(rèn)定它的意義是什么呢？如果滿足要約的條件，就可以主張開發(fā)商違約，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（如相應(yīng)的違約金、賠償金或者主張退房等）若是被認(rèn)定為要約邀請的話就很難請求對方承擔(dān)相應(yīng)的違約等法律責(zé)任。
 
 
購房人在商品房廣告和宣傳資料中的說明和允諾，只有符合下列三個條件的情況下才可以視為是要約。第一是該說明和允諾是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，也即說明和允諾的范圍是有所限定的；第二是對房屋的說明和允諾應(yīng)該具體確定，就拿上述案例舉例說明，在合同中明確約定小區(qū)的綠化面積達(dá)到三分之二，這就是一個很具體細(xì)化的約定。第三是該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要滿足以上三點即使是相關(guān)的內(nèi)容沒有寫入合同中，也應(yīng)該認(rèn)定是要約，開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
 
其次，我們還要明白售樓處的沙盤的性質(zhì)作用是什么，只有在弄清楚這一問題后才會對虛假宣傳有更進(jìn)一步的認(rèn)知。沙盤的作用在于完善構(gòu)思、知道施工、表達(dá)設(shè)計效果、降低設(shè)計風(fēng)險。其中的一點是表達(dá)設(shè)計效果，這不同于我們認(rèn)為的沙盤展現(xiàn)的內(nèi)容就是合同中約定的內(nèi)容也不等同于最終交房的房子的狀態(tài)全貌。售樓處的沙盤是可以根據(jù)實際進(jìn)行相應(yīng)的變動，當(dāng)然無論是設(shè)計還是規(guī)劃的變更，開發(fā)商是需要進(jìn)行相應(yīng)的變更登記的。但是，如果就沙盤中展現(xiàn)的某些具體事項在合同中有明確的約定，此時可以追究開發(fā)商的責(zé)任。
 
所以，開發(fā)商廣告宣傳中的內(nèi)容和實際交房的不一致不一定是法律意義上的虛假宣傳。還要結(jié)合具體的情況對每一個約定的事項進(jìn)行具體的認(rèn)定。
 
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 王彩霞
 
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